開放申請
希臘 · 黃金簽證
買房即拿 5 年可無限續的歐盟居留,零居住要求,全家涵蓋:商業改住宅或歷史建築修復全國 25 萬歐元起,其他地區 40 萬,熱門區 80 萬。
零居住要求一筆投資覆蓋全家
官方程序頁(mitos.gov.gr)最後更新於 2026-08-04,法律依據為 5038/2023 第 100 條與 5100/2024 第 64 條。 [1] 查核於 2026-08-16
2024 年 9 月分區改革後,希臘買房門檻分三檔:80 萬歐元適用於整個阿提卡大區(不只雅典)、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼,以及最新人口普查中人口超過 3,100 的所有島嶼;其餘地區 40 萬歐元。兩條例外路線全國統一 25 萬歐元:商業/工業改住宅(2024-04-05 之後完成改造),或受保護/歷史建築修復(附修復義務,持證期內轉售即撤銷)。另有非房產路線:初創企業投資 25 萬歐元、AIF 基金份額 35 萬歐元、定期存款或國債 50 萬歐元、上市證券 80 萬歐元——這些是非房產路線的門檻。
買房的硬規則:只能用單一房產湊門檻,不得多套合併;80 萬歐元/40 萬歐元檔要求產權證載明主要居住面積不低於 120 平方米(25 萬歐元改用途與受保護建築路線不受此限);全款須在遞交申請前經銀行渠道付清,不得按揭。克里特、羅德島、科孚島的人口都遠超 3,100,法定屬於 80 萬歐元檔,不適用 40 萬歐元檔。
政府費便宜(主申請人 2,000 歐元、每卡 16 歐元),但房產交易稅費另加約 7–10%(轉讓稅 3.09%、登記、公證、律師)。持有和續期零居住天數,家屬涵蓋配偶、21 歲以下子女和雙方父母。代價是兩條:黃金簽證房產在希臘任何地方都禁止短租;想入籍要 7 年實際居住(約每年 183 天)加 B1 希臘語和入籍考試——黃金簽證本身是可無限續期的居留許可,只持卡、不實際居住不會累積入籍資格。
成本構成
官方門檻、政府規費與專業服務估算分開列出,以官方幣種為準;美元與人民幣為 2026-08-01 匯率約算,僅供參考。
| 項目 | 類別 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 普通房產 · 熱門區(阿提卡、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼及人口 3,100 以上島嶼) | 合格投資 | 80 萬歐元
[1]
≈87.2 萬美元 · ≈625 萬人民幣 | |
| 普通房產 · 其他地區 | 合格投資 | 40 萬歐元
[1]
≈43.6 萬美元 · ≈313 萬人民幣 | |
| 商業改住宅房產(全國統一 25 萬歐路線) | 合格投資 | 25 萬歐元
[1]
≈27.3 萬美元 · ≈195 萬人民幣 | |
| 受保護/歷史建築修復(全國統一 25 萬歐路線) | 合格投資 | 25 萬歐元
[1]
≈27.3 萬美元 · ≈195 萬人民幣 | 非強制 |
| 居留許可費(主申請人) | 政府申請費 | 2,000 歐元
[1]
≈2,180 美元 · ≈1.56 萬人民幣 | |
| 電子居留卡列印費 | 其他 | 16 歐元
[1]
≈17.4 美元 · ≈125 人民幣 |
- 普通房產 · 熱門區(阿提卡、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼及人口 3,100 以上島嶼):單一房產且面積 ≥120 m²。與 40 萬歐元其他地區、25 萬歐元特殊路線互為替代,四選一。
- 普通房產 · 其他地區:單一房產且面積 ≥120 m²。與 80 萬歐元熱門區、25 萬歐元特殊路線互為替代。
- 商業改住宅房產(全國統一 25 萬歐路線):僅限單一房產,無面積上限;由商業/工業改為住宅須在 2024-04-05 之後、且在遞交申請之前完成;原工業建築須證明此前至少 5 年無工業活動。全款須在遞交前經銀行渠道付清,不得按揭。
- 受保護/歷史建築修復(全國統一 25 萬歐路線):整體或立面被列為受保護建築,附帶修復/重建義務;在許可有效期內轉售會觸發立即撤銷。與改用途路線二選一(亦可選正文所述的 40 萬/80 萬歐分區普通房產路線)。
- 居留許可費(主申請人):成年家屬每人 150 歐元、18 歲以下免——此兩項暫僅二手來源,待官方確認;四口之家政府費合計約 2,214 歐元。
不同家庭結構的全包總價
含官方最低合格投資與全部必付政府規費、盡職調查費,不含律師與代辦服務費。
| 家庭結構 | 人數 | 全包總價 |
|---|---|---|
| 單一主申請人 | 1 | 25.2 萬歐元 ≈27.5 萬美元 · ≈197 萬人民幣 |
| 四口之家:主申請人、配偶和兩名未滿 16 歲子女 投資額不按人數增加;家屬只產生小額政府費。 | 4 | 25.2 萬歐元 ≈27.5 萬美元 · ≈197 萬人民幣 |
帶 + 號表示另有官方未公布的必付項。
關鍵條件
- 投資方式
- 房產 · 基金
關於審理時長 官方法定時限:改用途路線 50 天,受保護建築路線 50–60 天。含生物識別與製卡的實際端到端約 4–9 個月(二手實測)。
持有與續期均零天要求。但入籍需要約 7 年的實際居住(通常按每年 183 天以上執行,另加 B1 希臘語與入籍考試)——只持卡、不實際居住,不滿足入籍的居住條件。該許可也不賦予受僱工作權。
7 年指合法且實際的居住(通常按每年 183 天以上執行,任何 5 年內缺席不超過 10 個月),另需 B1 希臘語、全國入籍考試與希臘稅務居民身分。黃金簽證本身零居住,被動持證不累積入籍資格。
辦理流程與所需材料
- 先完成購房、付款與產權登記
投資須在遞交申請之前完成:門檻只能由一處房產滿足,不得多套合併;買賣契約由公證人訂立,全額價款須經銀行管道付清並在契約中載明付款方式與明細。走 25 萬歐元改用途路線的,改建為住宅用途須在 2024 年 4 月 5 日之後完成;走受保護建築路線的,須承擔修復義務,修復或重建完成之前轉讓該房產的行為無效。
- 透過移民與庇護部電子服務遞交並繳納 2,000 歐元電子稅單
投資類居留申請經移民與庇護部的電子服務遞交,隨附材料與 2,000 歐元電子稅單(e-paravolo)繳款憑證一併上傳。申請可由本人、受託律師,或其配偶、尊親屬與成年卑親屬提交;投資人還可以在入境希臘之前就委託代理人遞交,委託書須在希臘領事機構、外國主管機關或境外公證人面前作成並加附海牙附加證明書。取得國家入境簽證(VISA D)不是遞交這項申請的前提條件。
- 材料齊備性審查後取得遞交證明
遞交後隨即發出電子申請回執,主管機關再用 7 至 10 天核查隨附材料是否齊備;材料齊備的,一兩天內發給遞交證明(βεβαίωση κατάθεσης αίτησης)。該證明有效至批准或駁回決定作出之日,期間賦予持證人所申請居留許可的全部權利,但不賦予在申根區內自由流動的權利,並在決定作出時自動失效。
- 本人到場採集指紋與數位照片,並鎖定 16 歐元製卡費
遞交後約 30 至 40 天進入審查與生物辨識環節:採集兩枚食指指紋與一張數位彩色照片,紙本照片在這一環節當面提交,每張卡 16 歐元的製卡費也在此時提交並鎖定。這一步須本人到場,受託律師不能代辦。在入境希臘之前委託遞交的申請人,須自遞交之日起 12 個月的除斥期間內入境並提供生物辨識資料。
- 在法定時限內作出決定並製發居留卡
改用途路線登記的辦結時限為 50 天,受保護建築路線為 50 至 60 天;法律另設外部上限:卷宗全部材料送達簽發機關之日起兩個月內簽發許可。簽發機關是移民與庇護部或所屬分權行政區的一站式服務處,決定作出後印製電子居留卡並交付申請人。對駁回決定不服的,可在決定送達後兩個月內提出覆議申請,並附 50 歐元稅單。
- 五年有效,持有期間不得短租,續期須在到期前兩個月內提出
許可有效期五年,只要房產仍在持證人名下並由其占有,每次可再續五年,離境期間不構成續期障礙。續期申請須在有效期屆滿前兩個月內提出,續期同樣繳納 2,000 歐元稅單,並須提交房產未以共享經濟方式短租或轉租的鄭重聲明與 E9 財產申報;受保護建築路線的首次續期還須完成全面修復或整體重建。該許可不賦予受僱工作的權利。
需要準備的材料
- 有效護照或旅行證件的核證副本 須在計畫離境後仍有至少三個月有效期、留有至少兩頁空白頁、簽發於最近十年內;須簽證入境的,一併顯示有效簽證。
- 一張近期彩色照片及其數位檔案 須符合護照照片規格;紙本照片在採集生物辨識資料時當面提交。
- 2,000 歐元電子稅單繳款憑證
- 16 歐元電子居留卡製卡費 在採集生物辨識資料的環節提交並鎖定,而不是在遞交申請時繳付。
- 私人醫療保險保單
- 公證人證明書 須載明買賣雙方、房產資料、約定價款、付款方式與付款明細、解除條件的免除與清償情況,以及該房產此前是否已被賣方用於取得投資類居留許可;受保護建築路線的證明書還須載明將該建築列為受保護建築的政府公報號碼。
- 土地登記處或地籍局的契約登記證明 也可由律師出具證明;首次申請時提交登記申請回執即可,正式登記證明留待續期時提交。
- 工程師出具的用途變更技術報告 改用途路線專用,須按規定措辭證明主要空間的用途已由原用途變更為住宅;原為工業建築的,另須證明已停產五年,並以電網或市政的斷電證明與最近五年的 E2 報稅表佐證。
- 公司全部股份歸申請人獨有的證明 透過法人實體購房時提交。
- 投資人的 E9 財產申報表副本
- 在希臘的居住地址 在電子申請中申報。
- 以拉丁字母書寫出生地的聲明 所提交文件無法據以確定出生地時提交,僅首次申請需要。
常見問題
希臘黃金簽證現在多少錢?
分區後:阿提卡大區、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼及人口超 3,100 的島嶼 80 萬歐元;其他地區 40 萬歐元;商業改住宅或歷史建築修復全國統一 25 萬歐元。政府費主申請人 2,000 歐元,交易稅費另加約 7–10%。
克里特島買房是 40 萬還是 80 萬歐?
80 萬歐元。法定標準是人口超過 3,100 的島嶼一律適用 80 萬歐元檔,克里特、羅德島、科孚島都在內。
希臘黃金簽證的房子能放 Airbnb 嗎?
不能。官方明確規定黃金簽證房產在許可存續期內不得在希臘任何地方短租,也不得用作公司地址。二手來源報導違者面臨約 5 萬歐元罰款並撤銷許可。
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需要留意的條件
許可存續期內,黃金簽證房產在希臘任何地方都不得短租;房產也不得用作公司總部或分支機構。「5 萬歐元罰款加撤銷」的罰則僅見於二手來源,未在官方文本中確認,但禁令本身是官方明載的。 [1]
來源
署名與更新
撰稿:William(主編) · 最後更新 2026-08-16