开放申请
希腊 · 黄金签证
买房即拿 5 年可无限续的欧盟居留,零居住要求,全家覆盖:商业改住宅或历史建筑修复全国 25 万欧元起,其他地区 40 万,热门区 80 万。
零居住要求一笔投资覆盖全家
官方程序页(mitos.gov.gr)最后更新于 2026-08-04,法律依据为 5038/2023 第 100 条与 5100/2024 第 64 条。 [1] 核实于 2026-08-16
2024 年 9 月分区改革后,希腊买房门槛分三档:80 万欧元适用于整个阿提卡大区(不只雅典)、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼,以及最新人口普查中人口超过 3,100 的所有岛屿;其余地区 40 万欧元。两条例外路线全国统一 25 万欧元:商业/工业改住宅(2024-04-05 之后完成改造),或受保护/历史建筑修复(附修复义务,持证期内转售即撤销)。另有非房产路线:初创企业投资 25 万欧元、AIF 基金份额 35 万欧元、定期存款或国债 50 万欧元、上市证券 80 万欧元——这些是非房产路线的门槛。
买房的硬规则:只能用单一房产凑门槛,不得多套合并;80 万欧元/40 万欧元档要求产权证载明主要居住面积不低于 120 平方米(25 万欧元改用途与受保护建筑路线不受此限);全款须在递交申请前经银行渠道付清,不得按揭。克里特、罗德岛、科孚岛的人口都远超 3,100,法定属于 80 万欧元档,不适用 40 万欧元档。
政府费便宜(主申请人 2,000 欧元、每卡 16 欧元),但房产交易税费另加约 7–10%(转让税 3.09%、登记、公证、律师)。持有和续期零居住天数,家属覆盖配偶、21 岁以下子女和双方父母。代价是两条:黄金签证房产在希腊任何地方都禁止短租;想入籍要 7 年实际居住(约每年 183 天)加 B1 希腊语和入籍考试——黄金签证本身是可无限续期的居留许可,只持卡、不实际居住不会累积入籍资格。
成本构成
官方门槛、政府规费与专业服务估算分开列出,以官方币种为准;美元与人民币为 2026-08-01 汇率约算,仅供参考。
| 项目 | 类别 | 金额 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 普通房产 · 热门区(阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口 3,100 以上岛屿) | 合格投资 | 80 万欧元
[1]
≈87.2 万美元 · ≈625 万人民币 | |
| 普通房产 · 其他地区 | 合格投资 | 40 万欧元
[1]
≈43.6 万美元 · ≈313 万人民币 | |
| 商业改住宅房产(全国统一 25 万欧路线) | 合格投资 | 25 万欧元
[1]
≈27.3 万美元 · ≈195 万人民币 | |
| 受保护/历史建筑修复(全国统一 25 万欧路线) | 合格投资 | 25 万欧元
[1]
≈27.3 万美元 · ≈195 万人民币 | 非强制 |
| 居留许可费(主申请人) | 政府申请费 | 2,000 欧元
[1]
≈2,180 美元 · ≈1.56 万人民币 | |
| 电子居留卡打印费 | 其他 | 16 欧元
[1]
≈17.4 美元 · ≈125 人民币 |
- 普通房产 · 热门区(阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口 3,100 以上岛屿):单一房产且面积 ≥120 m²。与 40 万欧元其他地区、25 万欧元特殊路线互为替代,四选一。
- 普通房产 · 其他地区:单一房产且面积 ≥120 m²。与 80 万欧元热门区、25 万欧元特殊路线互为替代。
- 商业改住宅房产(全国统一 25 万欧路线):仅限单一房产,无面积上限;由商业/工业改为住宅须在 2024-04-05 之后、且在递交申请之前完成;原工业建筑须证明此前至少 5 年无工业活动。全款须在递交前经银行渠道付清,不得按揭。
- 受保护/历史建筑修复(全国统一 25 万欧路线):整体或立面被列为受保护建筑,附带修复/重建义务;在许可有效期内转售会触发立即撤销。与改用途路线二选一(亦可选正文所述的 40 万/80 万欧分区普通房产路线)。
- 居留许可费(主申请人):成年家属每人 150 欧元、18 岁以下免——此两项暂仅二手来源,待官方确认;四口之家政府费合计约 2,214 欧元。
不同家庭结构的全包总价
含官方最低合格投资与全部必付政府规费、尽调费,不含律师与代办服务费。
| 家庭结构 | 人数 | 全包总价 |
|---|---|---|
| 单一主申请人 | 1 | 25.2 万欧元 ≈27.5 万美元 · ≈197 万人民币 |
| 四口之家:主申请人、配偶和两名未满 16 岁子女 投资额不按人数增加;家属只产生小额政府费。 | 4 | 25.2 万欧元 ≈27.5 万美元 · ≈197 万人民币 |
带 + 号表示另有官方未公布的必付项。
关键条件
- 投资方式
- 房产 · 基金
关于处理时长 官方法定时限:改用途路线 50 天,受保护建筑路线 50–60 天。含生物识别与制卡的实际端到端约 4–9 个月(二手实测)。
持有与续期均零天要求。但入籍需要约 7 年的实际居住(通常按每年 183 天以上执行,另加 B1 希腊语与入籍考试)——只持卡、不实际居住,不满足入籍的居住条件。该许可也不赋予受雇工作权。
7 年指合法且实际的居住(通常按每年 183 天以上执行,任何 5 年内缺席不超过 10 个月),另需 B1 希腊语、全国入籍考试与希腊税务居民身份。黄金签证本身零居住,被动持证不累积入籍资格。
办理流程与所需材料
- 先完成购房、付款与产权登记
投资须在递交申请之前完成:门槛只能由一处房产满足,不得多套合并;买卖契约由公证人订立,全额价款须经银行渠道付清并在契约中载明付款方式与明细。走 25 万欧元改用途路线的,改建为住宅用途须在 2024 年 4 月 5 日之后完成;走受保护建筑路线的,须承担修复义务,修复或重建完成之前转让该房产的行为无效。
- 通过移民与庇护部电子服务递交并缴纳 2,000 欧元电子税单
投资类居留申请经移民与庇护部的电子服务递交,随附材料与 2,000 欧元电子税单(e-paravolo)缴款凭证一并上传。申请可由本人、受托律师,或其配偶、尊亲属与成年卑亲属提交;投资人还可以在入境希腊之前就委托代理人递交,委托书须在希腊领事机构、外国主管机关或境外公证人面前作成并加附海牙附加证明书。取得国家入境签证(VISA D)不是递交这项申请的前提条件。
- 材料齐备性审查后取得递交证明
递交后随即发出电子申请回执,主管机关再用 7 至 10 天核查随附材料是否齐备;材料齐备的,一两天内发给递交证明(βεβαίωση κατάθεσης αίτησης)。该证明有效至批准或驳回决定作出之日,期间赋予持证人所申请居留许可的全部权利,但不赋予在申根区内自由流动的权利,并在决定作出时自动失效。
- 本人到场采集指纹与数字照片,并锁定 16 欧元制卡费
递交后约 30 至 40 天进入审查与生物识别环节:采集两枚食指指纹与一张数字彩色照片,纸质照片在这一环节当面提交,每张卡 16 欧元的制卡费也在此时提交并锁定。这一步须本人到场,受托律师不能代办。在入境希腊之前委托递交的申请人,须自递交之日起 12 个月的除斥期间内入境并提供生物识别数据。
- 在法定时限内作出决定并制发居留卡
改用途路线登记的办结时限为 50 天,受保护建筑路线为 50 至 60 天;法律另设外部上限:卷宗全部材料送达签发机关之日起两个月内签发许可。签发机关是移民与庇护部或所属分权行政区的一站式服务处,决定作出后印制电子居留卡并交付申请人。对驳回决定不服的,可在决定送达后两个月内提出复议申请,并附 50 欧元税单。
- 五年有效,持有期间不得短租,续期须在到期前两个月内提出
许可有效期五年,只要房产仍在持证人名下并由其占有,每次可再续五年,离境期间不构成续期障碍。续期申请须在有效期届满前两个月内提出,续期同样缴纳 2,000 欧元税单,并须提交房产未以共享经济方式短租或转租的郑重声明与 E9 财产申报;受保护建筑路线的首次续期还须完成全面修复或整体重建。该许可不赋予受雇工作的权利。
需要准备的材料
- 有效护照或旅行证件的核证副本 须在计划离境后仍有至少三个月有效期、留有至少两页空白页、签发于最近十年内;须签证入境的,一并显示有效签证。
- 一张近期彩色照片及其数字文件 须符合护照照片规格;纸质照片在采集生物识别数据时当面提交。
- 2,000 欧元电子税单缴款凭证
- 16 欧元电子居留卡制卡费 在采集生物识别数据的环节提交并锁定,而不是在递交申请时缴付。
- 私人医疗保险保单
- 公证人证明书 须载明买卖双方、房产资料、约定价款、付款方式与付款明细、解除条件的免除与清偿情况,以及该房产此前是否已被卖方用于取得投资类居留许可;受保护建筑路线的证明书还须载明将该建筑列为受保护建筑的政府公报号码。
- 土地登记处或地籍局的契约登记证明 也可由律师出具证明;首次申请时提交登记申请回执即可,正式登记证明留待续期时提交。
- 工程师出具的用途变更技术报告 改用途路线专用,须按规定措辞证明主要空间的用途已由原用途变更为住宅;原为工业建筑的,另须证明已停产五年,并以电网或市政的断电证明与最近五年的 E2 报税表佐证。
- 公司全部股份归申请人独有的证明 通过法人实体购房时提交。
- 投资人的 E9 财产申报表副本
- 在希腊的居住地址 在电子申请中申报。
- 以拉丁字母书写出生地的声明 所提交文件无法据以确定出生地时提交,仅首次申请需要。
常见问题
希腊黄金签证现在多少钱?
分区后:阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超 3,100 的岛屿 80 万欧元;其他地区 40 万欧元;商业改住宅或历史建筑修复全国统一 25 万欧元。政府费主申请人 2,000 欧元,交易税费另加约 7–10%。
克里特岛买房是 40 万还是 80 万欧?
80 万欧元。法定标准是人口超过 3,100 的岛屿一律适用 80 万欧元档,克里特、罗德岛、科孚岛都在内。
希腊黄金签证的房子能放 Airbnb 吗?
不能。官方明确规定黄金签证房产在许可存续期内不得在希腊任何地方短租,也不得用作公司地址。二手来源报道违者面临约 5 万欧元罚款并撤销许可。
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需要留意的条件
许可存续期内,黄金签证房产在希腊任何地方都不得短租;房产也不得用作公司总部或分支机构。"5 万欧元罚款加撤销"的罚则仅见于二手来源,未在官方文本中确认,但禁令本身是官方明载的。 [1]
来源
署名与更新
撰写:William(主编) · 最后更新 2026-08-16