开放申请
黑山 · 房产居留
应税价值 15 万欧元的房产换 1 年期可续居留,2026 年 1 月新开的路径,门槛为欧洲最低之一。黑山正在推进欧盟入盟谈判。
一笔投资覆盖全家
《外国人法》修正案 2025-12-31 经议会通过、2026-01-17 生效。这是居留许可,与已于 2022 年底终止的黑山投资入籍(CBI)完全是两回事。 [1] 核实于 2026-08-16
2026-01-17 生效的《外国人法》修正案给了黑山一条新的房产居留路线:持有税务局评估应税价值不低于 15 万欧元的房产,可获 1 年期、每年可续的居留许可。最容易踩的坑在"应税价值"四个字——这是税务局的评估值,不是你合同上的购买价,通常显著低于市场价,意味着实际要买的房子往往贵得多。申请人须证明对房产既有所有权也有实际使用,结清全部房产税,且这张许可不允许在黑山就业或经商(公司路线另有安排:外资控股公司须每年缴纳至少 5,000 欧元税费社保方可续期,明确是反空壳措施)。费用和处理时限都尚未公布,任何"全包报价"现在都没有官方依据。2026-01-17 之前已持房产类居留者续期时不受新估值要求约束。
两件必须分清的事。第一,黑山曾经的投资入籍计划(CBI)已于 2022 年底关闭——约 1,100 份申请、逾 4 亿欧元,在欧盟压力下作为入盟条件终止,不存在替代计划,"黑山护照回归"的说法是臆测;这条 15 万欧元路线给的是居留,不是护照。第二,即便住满 10 年(5 年临时+5 年永久)有资格归化,黑山要求放弃原国籍——对绝大多数中国及其他投资移民买家,这条路在终点上就走不通。
它真正的价值是一个便宜的欧盟候选国期权:黑山是西巴尔干入盟领跑者,目标 2028 年——但也正因入盟纪律,别指望它变回任何类似 CBI 的东西。
成本构成
官方门槛、政府规费与专业服务估算分开列出,以官方币种为准;美元与人民币为 2026-08-01 汇率约算,仅供参考。
- 房产(税务局评估的应税价值,非购买价):15 万欧元指税务局评估的应税价值,不是合同价,通常显著低于市场价。全国统一门槛(议会否决了政府 20 万欧元原案与北部低档方案),须结清全部房产税。
- 政府申请与签发费(尚未确立):政府规费和办理时限尚未公布。任何"全包价"目前都没有官方依据。
不同家庭结构的全包总价
含官方最低合格投资与全部必付政府规费、尽调费,不含律师与代办服务费。
| 家庭结构 | 人数 | 全包总价 |
|---|---|---|
| 单一主申请人 | 1 | 15 万欧元 + ≈16.4 万美元 · ≈117 万人民币 |
| 四口之家:主申请人、配偶和两名未满 16 岁子女 | 4 | 15 万欧元 + ≈16.4 万美元 · ≈117 万人民币 |
带 + 号表示另有官方未公布的必付项。
关键条件
- 投资方式
- 房产
关于处理时长 低置信度估算:路线 2026 年 1 月才生效,官方未公布处理时限,亦无足够实测样本。此区间仅供预算参考,勿作承诺。
无公布的最低天数,但许可本身隐含对房产的实际使用:申请人须证明"既有所有权也有实际使用",且许可一年一续,续期时重新审查——完全不落地的持有方式存在风险,具体执行口径待官方细则。
10 年 = 5 年临时居留 + 5 年永久身份。黑山归化不允许双重国籍,须放弃原国籍——对绝大多数投资移民买家,这条路在终点走不通。
办理流程与所需材料
- 取得计税基数达标的合格房产
合格标的的价值以地方税务机关出具的不动产转让税核定决定为准,其计税基数须不低于 15 万欧元;持有不低于二分之一的共有份额即可。合格类型为家庭住宅、度假屋、别墅、公寓、餐旅设施、住商两用建筑与营业用房,单纯的土地不合格。欧盟、欧洲经济区与瑞士国民不需要提交这份价值证明。这一要求自 2026 年 1 月 17 日起施行,在此之前取得的房产类居留许可按旧规续期。
- 本人到停留地内政部按规定表格递交申请
临时居留申请由外国人本人向停留地的内政部按规定表格递交,受理时发给回执;也可以电子方式提出,但须在十日内本人到场补办。免签停留期间提出申请的,只要在九十天停留期届满之前递交,就可以留在黑山等待可执行的决定作出。
- 递交时当场采集照片、双指指纹与电子签名
递交申请时当场采集外国人的照片、两枚手指指纹与数字化亲笔签名,采集标准与身份证签发所适用的法律一致。这是这条路线必须本人到场的原因。
- 缴纳行政规费与制卡费
申请费 2 欧元,签发临时居留许可 40 欧元,续期 20 欧元,居留卡制作费另收 5 欧元并由申请人承担。以居留兼工作为由的许可适用另一套更高的费率,不适用于这条房产路线。
- 材料齐备后 40 天内作出决定
自递交齐备的申请之日起 40 天内作出决定。安全机关与警方须在十日内出具意见,逾期未提出异议的视为无异议。对决定不服的,可在八日内提出上诉。
- 抵达停留地后 24 小时内向警方登记住所
外国人须自抵达停留地起 24 小时内向警方登记住所;取得许可后在黑山境内换到别处停留超过三天的,须重新登记。这项义务与居留许可本身分开,不因持卡而免除。
- 领取一年期居留卡,到期前 60 至 30 天申请续期
临时居留许可的有效期最长一年,居留卡为 86 × 54 毫米的聚碳酸酯生物识别证件,须本人领取,或由递交申请时当场授权的代理人代领。续期申请须在有效期届满前 60 至 30 天之间提出,每次最长再给一年;续期时另须提交许可存续期间已缴清房产税的证明。
需要准备的材料
- 规定格式的临时居留申请表
- 有效旅行证件 有效期须比所申请的居留许可再长至少三个月。
- 不动产清单或其他所有权证明
- 地方税务机关出具的不动产价值证明 即不动产转让税核定决定,计税基数须不低于 15 万欧元;欧盟、欧洲经济区与瑞士国民免于提交。
- 生活来源证明 按所申请停留的每一天不低于 10 欧元计,以银行对账单、支付卡或收入记录佐证。
- 住所证明 产权文件、租赁合同,或接待方出具的书面声明。
- 健康保险 由持牌保险人出具的旅行健康保险,或依国际协定取得的保障。
- 原籍国无犯罪记录证明 证明未在原籍国被判处超过六个月且未获缓刑的刑罚;黑山境内的犯罪记录由内政部依职权调取。
- 行政规费与制卡费缴款凭证
- 房产税缴清证明 续期时提交,须覆盖上一张许可的存续期间。
常见问题
黑山 15 万欧买房移民是真的吗?
是 2026 年 1 月 17 日生效的新路线,但有三个限定:15 万欧元指税务评估的应税价值(实际购房价通常更高);拿到的是 1 年期可续居留而非护照;政府费用和办理时限尚未公布。
黑山护照项目还能办吗?
不能。黑山投资入籍(CBI)已于 2022 年底截止最后申请,在欧盟压力下作为入盟条件关闭,没有替代计划。现在只有房产居留路线,给的是居留许可,不是护照。
在黑山住满 10 年能入籍吗?
理论上 5 年临时居留加 5 年永久身份后可申请归化,但黑山不允许双重国籍——必须放弃原国籍。对多数投资移民买家而言,这一条就足以排除入籍选项。
预约咨询
顾问将为您核实该项目的最新价格与办理流程,并结合您的情况给出建议。
需要留意的条件
2026-01-17 生效的《外国人法》修正案把门槛定在房产的应税价值不低于 15 万欧元。应税价值是税务机关的评估值,通常低于市场成交价,因此按合同价 15 万欧元买入的房产未必达标,实际需要的购房预算往往更高。 [1]
修正案自 2026-01-17 起生效,但这条房产居留路线的官方收费标准与审理时限尚未公布,执行口径仍在成形中。在细则落地前,任何总费用与时间表都只能按临时安排看待。 [1]
这条路线发放的是 1 年期居留许可,每年续期并重新审查:申请人须证明对房产既有所有权也有实际使用,并结清全部房产税。该许可本身不允许在黑山就业或经商,完全不落地的持有方式在续期环节存在风险。 [1]
来源
署名与更新
撰写:William(主编) · 最后更新 2026-08-16